Codziennie obserwuję na rynku, jak brak konkretnej strategii wpływa na finalną cenę transakcyjną. Działając na terenie Warszawy czy Konstancina-Jeziorny, widzę różnicę między ofertą „wszędzie i u każdego” a taką, która ma swojego opiekuna. Profesjonalne podejście wymaga skupienia energii w jednym miejscu. Dzięki temu zyskujesz kontrolę nad przekazem, wizerunkiem swojej własności i, co najważniejsze, nad negocjacjami.

Ten artykuł wyjaśnia mechanizmy jakie działają w pośrednictwie a wiedza o nich może pomóc uniknąć wymiernych strat. Skupimy się na konkretach, bez zbędnych upiększeń, pokazując, jak umowa pośrednictwa na wyłączność buduje przewagę nad chaotycznymi działaniami wielu podmiotów jednocześnie.

„W świecie nieruchomości mniej znaczy więcej – jeden dedykowany agent zrobi dla Twojego domu więcej niż dziesięć przypadkowych biur.”

 

Wydawać się może, że podpisując dokumenty z pięcioma biurami Twoja oferta dotrze do pięciokrotnie większej liczby osób. To jeden z najczęstszych mitów. Prawda jest taka, że większość agencji korzysta z tych samych portali ogłoszeniowych. W efekcie potencjalny kupujący widzi tę samą nieruchomość powieloną kilkanaście razy. Każde ogłoszenie ma inny opis, czasem inną cenę, a co gorsza – różną jakość zdjęć.

Taki widok budzi u klienta poczucie desperacji sprzedającego. Kupujący zaczyna się zastanawiać, dlaczego nikt nie chce kupić tej nieruchomości, skoro zajmuje się nią tyle osób. Zamiast prestiżowej oferty, otrzymuje on produkt masowy, który „musi” zostać sprzedany jak najszybciej. To automatycznie obniża Twoją pozycję negocjacyjną jeszcze przed pierwszym spotkaniem.

Warto zastanowić się, jak będzie pracował agent, który nie ma gwarancji wynagrodzenia. Przy umowie otwartej pośrednik wie, że jeśli nie będzie pierwszy, jego praca pójdzie na marne. To powoduje, że nie inwestuje on własnych środków w marketing w wysokości, która byłaby wymagana. Nie zamówi profesjonalnego materiału marketingowego, nie wykupi efektywnych, najdroższych pakietów promocyjnych ani nie poświęci czasu na przygotowanie nieruchomości do prezentacji.

Współczesna sprzedaż nieruchomości to znacznie więcej niż dodanie ogłoszenia do sieci. To skomplikowany proces pozycjonowania oferty tak, aby trafiła do konkretnej grupy docelowej. Dom w Konstancinie-Jeziornie wymaga innego podejścia niż mieszkanie na Ochocie. Przy umowach otwartych agenci zazwyczaj ograniczają się do najprostszych metod, ponieważ inwestowanie w zaawansowany marketing przy braku wyłączności i tym samym bez gwarancji zwrotu ich inwestycji, jest dla nich ekonomicznie nieuzasadnione.

„Wysoka jakość prezentacji to nie luksus, lecz standard, który decyduje o tempie sprzedaży i ostatecznej kwocie na Twoim koncie.”

Zupełnie inaczej wygląda współpraca z biurem nieruchomości, która opiera się na umowie na wyłączność. W takim modelu my, jako agencja bierzemy na siebie całe ryzyko inwestycyjne. Jako jedyny pośrednik opiekujący się daną ofertą wiem, że moja inwestycja i wysiłek zostanie wynagrodzony przy finalizacji transakcji. Mam kontrolę nad taktyką marketingową więc nie oszczędzam na promocji, inwestuję w sesje fotograficzne, promowanie na portalach i szerokie działania w sieci, co bezpośrednio przekłada się na widoczność i zainteresowanie ofertą.

Dla mnie każda nieruchomość to unikalny produkt. Przygotowuję materiał obejmujący to co może zainteresować potencjalnego nabywcę. Zdjęcia, wideo, materiał pokazujący nie tylko nieruchomość, ale także klimat okolicy. Inwestuję w promocję w mediach społecznościowych oraz dedykowane wyróżnienia na portalach nieruchomości. Takie działania są możliwe tylko wtedy, gdy agencja wie, że jest jedynym podmiotem odpowiedzialnym za sukces. Dzięki temu Twój dom wyróżnia się na tle setek innych ogłoszeń, przyciągając wzrok estetyką i profesjonalizmem.

Kiedy Twoim domem zajmuje się wielu agentów, tracisz kontrolę nad tym, co mówi się o Twojej nieruchomości. Jeden pośrednik poda metraż powierzchni użytkowej, drugi całkowitej. Jeden napisze o bliskości szkoły, inny pominie ten istotny fakt. Dla osoby szukającej domu w prestiżowej lokalizacji, takiej jak Sadyba czy Mokotów, liczy się precyzja i wiarygodność.

A to właśnie rozbieżności w informacjach podważają wiarygodność oferty.

W Besso Estate stawiam na absolutną spójność. Jestem autorem wszystkich materiałów, od profesjonalnych fotografii po techniczne opisy. Dzięki temu każdy, kto pyta o Twój dom, otrzymuje tę samą, rzetelną informację, budującą zaufanie od pierwszej minuty.

„Brak jednego punktu styku w komunikacji z rynkiem to najprostsza droga do zniechęcenia zdecydowanych i przygotowanych finansowo klientów.”

Sprzedaż nieruchomości to często element większej układanki życiowej – zakupu nowego domu, przeprowadzki do innego miasta czy regulacji spraw spadkowych. Kiedy Twoją nieruchomością zajmuje się kilka biur, harmonogram staje się całkowicie nieprzewidywalny. Brak jednego koordynatora sprawia, że proces negocjacji może toczyć się w kilku miejscach naraz, co prowadzi do konfliktów i nieporozumień prawnych. Może dojść do sytuacji, w której dwóch agentów zadeklaruje sprzedaż tej samej nieruchomości dwóm różnym osobom w tym samym czasie.

Jaka umowa z agencją pozwoli Ci uniknąć takiego scenariusza?

Odpowiedzią jest dokument gwarantujący wyłączność. Takie biuro na wyłączność jako Twój jedyny i kompetentny partner, trzyma rękę na pulsie każdego etapu. Wie, na jakim etapie są rozmowy, jakie warunki zostały zaproponowane i kiedy możecie spodziewać się wizyty u notariusza. To ono dba o to, aby terminy wydania nieruchomości współgrały z Twoimi planami osobistymi, zapewniając płynne przejście przez całą procedurę.

Problemy wynikające z braku koordynacji działań

• trudności w ustaleniu, który pośrednik faktycznie skojarzył strony transakcji, co może powodować implikacje także przy wypłaceniu prowizji kilku agencjom
• dublowanie prezentacji dla tych samych klientów przez różnych agentów;
• brak rzetelnej informacji zwrotnej po spotkaniach, uniemożliwiający wyciągnięcie wniosków;
• rozmycie odpowiedzialności za błędy w opisie nieruchomości lub niedopowiedzenia prawne;
• konieczność ciągłego bycia pod telefonem dla wielu różnych osób z różnych biur.

Wybierając model pracy z wieloma pośrednikami, nieświadomie godzisz się na sytuację, w której Twój agent próbuje „siedzieć na dwóch krzesłach”. W klasycznym modelu otwartym biura pobierają wynagrodzenie zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. To tworzy naturalny konflikt interesów a agentowi zależy na transakcji za wszelką cenę.

W moim modelu działania na wyłączność stawiam na przejrzystość relacji, dlatego pobieram wynagrodzenie wyłącznie od strony, która zleciła mi zadanie. Dzięki temu wiesz, że działam tylko w Twoim interesie. Nie szukam kompromisów kosztem Twojego zysku. Moja lojalność jest po Twojej stronie, co w świecie nieruchomości premium, szczególnie w takich miejscach jak Konstancin-Jeziorna, Wilanów czy Mokotów ma fundamentalne znaczenie dla końcowego wyniku finansowego.

Zasada „0% prowizji od kupującego” to jeden z najskuteczniejszych magnesów na rynku. Osoba szukająca domu chętniej zadzwoni pod ogłoszenie, gdzie nie musi doliczać dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy złotych kosztów dla pośrednika. To zwiększa liczbę zapytań i pozwala nam wybierać spośród najbardziej zdecydowanych klientów.

Transparentność wynagrodzenia buduje przewagę

• brak kosztów dla strony kupującej maksymalnie zwiększa zainteresowanie ofertą;
• kupujący traktuje nas jako profesjonalnego partnera, a nie barierę finansową;
• każda ze stron dokładnie wie, kogo reprezentuje dany agent;
• negocjacje stają się czystsze i pozbawione podejrzeń o stronniczość;
• proces zamykania transakcji przebiega sprawniej dzięki jasnym zasadom gry.

W modelu z wieloma agencjami, pośrednik często staje się sprzymierzeńcem kupującego, a nie Twoim. Dlaczego tak się dzieje?

Bo dla takiego agenta to wyścig. Agent za wszelką cenę chce doprowadzić do sprzedaży, zanim zrobi to jego konkurencja. Dąży do przyjęcia pierwszej lepszej oferty, tak żeby to jego klient kupujący podszedł do transakcji a nie klient kupujący z konkurencyjnej agencji. A nie zawsze jego klient będzie tym najlepszym dla Ciebie.

Umowa z biurem nieruchomości na wyłączność odwraca te wektory. Ponieważ reprezentuję tylko jedną stronę – Ciebie – staję się Twoim twardym negocjatorem. Moim jedynym celem jest uzyskanie jak najwyższej, rynkowej ceny. Nie boję się powiedzieć „nie” zbyt niskiej ofercie, bo znam wartość Twojego domu i wiem, jak ją uargumentować. Transparentny model, w którym kupujący nie płaci prowizji, sprawia, że oferta jest dla niego bardziej atrakcyjna, co daje mi silniejszą kartę przetargową w rozmowach o cenie.

Wiele osób boi się umowy na wyłączność, kojarząc ją z uwiązaniem się z jedną agencją na wiele miesięcy bez możliwości rezygnacji. To faktycznie może być błąd, jeśli trafisz na firmę, która po podpisaniu dokumentów przestaje wykazywać inicjatywę.

W Besso Estate stosuję zupełnie inne podejście, które eliminuje ten lęk i daje Ci pełną swobodę decyzyjną.

Nasza współpraca opiera się na krótkiej, miesięcznej umowie. To wystarczający czas, abym mógł udowodnić swoją skuteczność i jakość działań. Jeśli po 30 dniach nie będziesz zadowolony z postępów, możesz po prostu nie przedłużać współpracy. Takie rozwiązanie motywuje mnie do intensywnej pracy od pierwszego dnia, a Tobie daje poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad sytuacją.

W relacji z agentem zwróć uwagę na:

• jasne informacje o podejmowanych krokach marketingowych;
• stały kontakt z licencjonowanym pośrednikiem posiadającym wiedzę merytoryczną;
• brak ukrytych kosztów za przygotowanie materiałów wizualnych;
• elastyczność w modyfikowaniu strategii w zależności od reakcji rynku;
• przejrzystość w rozliczeniach finansowych po zakończonej transakcji.

Sprzedaż bez umowy na wyłączność często zaczyna się od „wróżenia z fusów”. To błąd polegający na spaleniu oferty na samym początku. Dom, który widnieje na portalach przez wiele miesięcy z nierealną ceną, staje się „opatrzony” i traci swój blask. Kupujący zakładają, że z nieruchomością jest coś nie tak, skoro mimo upływu czasu nikt jej nie kupił.

Jako licencjonowany pośrednik z wieloletnim doświadczeniem, oferuję Tobie bezpłatną i rzetelną analizę ceny rynkowej. Opieram się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a nie na marzeniach sprzedających widocznych w ogłoszeniach internetowych. Prawidłowo ustalona cena w połączeniu z odpowiednią strategią pozwala na sprzedaż nieruchomości w czasie krótszym niż wynosi średnia rynkowa.

Zbyt wysoka cena startowa to najprostsza droga do uzyskania finalnie kwoty niższej od rynkowej. Rynek weryfikuje każdą ofertę, a najwięcej zdecydowanych kupujących pojawia się w pierwszych trzech tygodniach od publikacji ogłoszenia. Jeśli wtedy cena ich odstraszy, powrót do nich po kilku miesiącach przy obniżce jest znacznie trudniejszy.

Wielu sprzedających uważa, że wystarczy portal ogłoszeniowy, aby znaleźć kupca. Tymczasem najciekawsze transakcje w Warszawie, szczególnie w segmentach premium, często odbywają się bez udziału portali publicznych. To tak zwany rynek ofert off-market, poza oficjalnym obiegiem.

Pracując ze mną w moim modelu na wyłączność, zyskujesz dostęp do systemu wymiany ofert, integrującego ponad 400 agencji. Posiadając ofertę Twojego domu, mogę go bezpiecznie „wpuścić” do tego zamkniętego obiegu. Inni agenci, mając pewnych klientów poszukujących domów w Konstancinie czy na Mokotowie, chętniej przyprowadzą ich do nas, wiedząc, że współpraca jest uregulowana i profesjonalna.

Podpisując umowę na wyłączność, nie zamykasz się na rynek. Wręcz przeciwnie – otwierasz się na niego w sposób uporządkowany. Twoim oknem na świat staje się jeden profesjonalista, który koordynuje napływ ofert od wszystkich innych agencji w Warszawie i okolicach. To on pilnuje, aby nikt nie próbował zaniżać ceny Twojego domu.

Kiedy ta sama nieruchomość pojawia się u kilku pośredników, jedyną możliwością dla nich żeby się wyróżnić staje się cena. Często dochodzi wtedy do „wojny cenowej” między agencjami. Jeden agent, chcąc przyciągnąć klienta do siebie, wystawia dom za kwotę nieco niższą niż konkurencja. To katastrofalny błąd. Klient widząc dwie różne ceny za ten sam dom w Konstancinie zawsze zadzwoni tam, gdzie jest taniej. Ten sposób sprzedaży może wywoływać presję na obniżanie wartości Twojego majątku. 

Umowa z pośrednikiem nieruchomości na wyłączność eliminuje ten problem. Cena jest jedna, sztywno ustalona i broniona przez agenta, który dba o Twój interes. Chronię wartość Twojego domu, bo moje wynagrodzenie jest bezpośrednio powiązane z sukcesem finansowym transakcji.

Współczesny rynek nieruchomości jest bardzo nasycony. Statystyki pokazują, że oferty na wyłączność sprzedają się średnio o 20% szybciej niż te wystawione u wielu pośredników.

Korzyści z jednej, konkretnej współpracy

• jeden opiekun odpowiedzialny za każdy aspekt sprzedaży;
• dostęp do bazy poszukujących klientów gotówkowych z setek współpracujących biur;
• spójny i profesjonalny wizerunek nieruchomości we wszystkich kanałach;
• bezpieczeństwo prawne dzięki rzetelnej weryfikacji każdego zainteresowanego;
• oszczędność czasu – nie musisz odbierać dziesiątek telefonów od różnych agentów.

Sprzedaż nieruchomości to jedno z najważniejszych wydarzeń finansowych w Twoim życiu. Rezygnacja z wyłączności w nadziei na szybszy efekt jest strategią obarczoną dużym ryzykiem i realnymi stratami finansowymi. Chaos informacyjny, brak inwestycji w marketing oraz osłabiona pozycja negocjacyjna to błędy, które mogą kosztować Cię dziesiątki, a czasem setki tysięcy złotych.

Współpraca z butikowym biurem nieruchomości na wyłączność daje Ci spokój i gwarancję najwyższego standardu. Mój model współpracy na wyłączność, oparty na transparentności, krótkich terminach umów i braku prowizji od kupującego, to sprawdzony sposób na skuteczną transakcję na tak wymagającym rynku nieruchomości Warszawy i jej okolicznych miejscowości.

„W świecie nieruchomości mniej znaczy więcej – jeden dedykowany agent zrobi dla Twojego domu więcej niż dziesięć przypadkowych biur.” 

Chcesz sprzedać swoją nieruchomość sprawnie i w najlepszej cenie?

Jeśli uważasz, że model współpracy na wyłączność to rozwiązanie dla Ciebie – porozmawiajmy. Chętnie odpowiem na Twoje pytania, przygotuję bezpłatną wycenę i wspólnie stworzymy plan sprzedaży dopasowany do Twoich potrzeb. Zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego.